您的位置:首页 > 房产 > 房产 > 销售疲软又遭调控重压,龙湖地产如何解决内外交困之局?

销售疲软又遭调控重压,龙湖地产如何解决内外交困之局?

2018-05-18 来源:搜狐财经  浏览:    关键词:
原标题:销售疲软又遭调控重压,龙湖地产如何解决内外交困之局?
自2017年以来,一向注重“稳健”的龙湖地产突然开始加快马达,驶向规模发展的快车道。站在2018年的关口,龙湖地产再提2000亿销售目标。
但在今年1-4月龙湖地产销售下滑之后,5月15日,其成渝大本营的重仓城市成都,再逢调控升级。前有销售疲软,后又遇调控重压,内外交困之下,龙湖地产如何破局?
踏错节奏 错失三四线红利
公告显示,2018年1-4月,龙湖地产累计实现合同销售金额585.9亿元,同比下降2.38%。对比2017年前4月龙湖地产的销售金额600.2亿,同比2016年增长200%。销售金额和增速均出现明显下滑。
销售数据下滑背后,是龙湖地产在这场规模赛跑中的策略性失误。蓝鲸财经梳理发现,在前四月的规模房企竞赛中,除龙湖地产之外,绿地控股、金地集团均出现了不同程度的销售下滑,其背后的共同特点均是受到一二线城市调控影响。

中信证券分析,目前销售增速靠后的多为一二线城市布局的公司,从网签数据来看,由于一二线城市往往存在严厉的限价政策,这些城市的网签持续同比负增长,相较之下,积极布局三四线市场的企业,业绩增长态势明显。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷也认为,在限制性发展的新周期中,房企需要规模,就不可能固守着一二线城市,放弃三四线城市意味着放弃业绩增长。
自2015年去库存政策实施以来,三四线市场成为房企争抢的热土,此前一直坚持聚焦一二线市场的龙头房企如万科、保利也纷纷转投三四线市场怀抱。但龙湖地产却始终坚持深耕一二线城市的战略,很少进入三四线城市。
在2017年业绩会上,龙湖集团董事长吴亚军直言,“过去两三年,确实有一波三四线城市的红利,龙湖地产看到了但没有刻意去抓,因为这是机会型的。”也正是由于吴亚军的“机会型”偏见,在房企的规模赛道上,龙湖地产错失了三四线市场的先机。
克而瑞统计数据显示,2017年,龙湖地产新增土地建面中主要以二线城市为主,二线城市占比为77.2%,一线城市占比为13.7%,而其三四线城市占比仅为8.8%,在布局中占比最低。

然而,在限购限售政策的步步加码下,龙湖地产坚持深耕的一二线城市,却成了政策调控的“重灾区”。中原地产研究中心统计显示,自3月下旬以来,全国超过10个城市再次收紧房地产调控政策。针对部分过热的一二线城市,层层升级调控机制。
事实证明,在三四线市场的风口前,龙湖地产明显踏错了节奏。有媒体指出,这也是女性董事长吴亚军做企业管理时最大的弊端。当利润、规模相冲突的时候,龙湖地产会选择利润放弃规模;当风险、机会相冲突的时候,龙湖地产会放弃机会降低风险。
成都龙湖区域又遭调控升级
前有1-4月销售下滑,5月又遇“后院失火”。成都楼市调控再度升级,又会对渝派房企龙湖地产的业绩目标增加多大阻力?
5月15日,成都市发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》。《通知》明确,将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等。
据统计,这已是成都近一年半以来的第六次加码调控。对比以往的调控内容,这一次的调控愈加严厉,购房条件从自然人升级为家庭和单位。
随着一纸“升级版”调控令的落地,成都区域的房企自然在劫难逃,对于在此重仓布局的成都龙湖区域公司更是影响甚大。起家于重庆的龙湖地产,早于2004年便进驻成都,在2009年展开全国化布局之前,龙湖地产已经把企业的根牢牢扎在成渝大本营。
蓝鲸财经梳理龙湖地产近5年年报数据显示,成都龙湖的销售数据总体呈上涨趋势。2017年龙湖地产财报显示,成都龙湖区域公司销售额136.57亿,占集团总销售额的9%,位列龙湖地产区域销售排行榜第四名。

土储占比方面,从2013年的土储占比集团总量7%,上升至2017年占比集团总量8.2%。可以看出,在其大肆开展全国化布局之时,龙湖对成都大本营的布局仍在不断加码。

销售业绩、土储面积的两项数字体现,或源于龙湖地产对成都深耕14年的地缘性依赖。而在步步紧追的调控令下,原为业绩主力军的成都龙湖区域公司,这一次恐难再对集团业绩提供养分。
易居研究院总监严跃进表示,此次升级的调控对于成都楼市的销售有很大影响,尤其是在政府积极管控下,市场降温是大概率事件。对于房企而言,部分交易也会受到极大限制,进而倒逼房企降价。
激进拿高价地 暗藏风险

在马太效应越来越明显的当下,龙湖地产也在2017年提出规模增长的目标,但过于求稳的龙湖地产在这场竞速跑中显然慢了一程。财报显示,2017年龙湖地产土储5400万,权益3900万,此数据还不及曾同等规模的融创四分之一。
龙湖地产不得不加紧补仓。中指院披露数据显示,1~4月,龙湖地产以696亿元拿地总额位列拿地榜榜首,拿地金额高企势头猛进。而行业销冠碧桂园同期拿地总额只有529亿元,较龙湖地产少了167亿元。
仅从拿地金额来看,龙湖地产提速的意图昭然若揭,这个数据也刷新了龙湖地产近年来的拿地新纪录。为了大力补仓,龙湖地产甚至不惜以高价拿地。
今年2月份龙湖地产以上限价35.78亿元、楼面均价36252元/平拿下杭州彭埠地块,达到69.75%溢价率;4月11日,龙湖地产以8441万元的总价竞得成都新都大丰皇花社区一宗商业地块,溢价率高达80%;4月20日,龙湖地产以10.34亿元竞得福建石狮一地块,楼面价6478.39元/平方米,刷新了石狮市土地成交楼面价的高度。
中指院数据显示,龙湖地产在今年前4个月重仓352亿元进军长三角区域,这一金额占其拿地总额的50.6%。与此同时,龙湖地产又拿下杭州、苏州、重庆三地的拿地榜榜首。然而,在杭州、苏州及重庆市场的限价政策下,房企的开盘速度也进一步减缓。对于龙湖地产而言,大手笔拿地加之去化周期延长,风险问题不容忽视。
同策咨询机构总监张宏伟表示,对于在长三角拿地激进的房企而言,今年面对的风险会比较大。从政策层面来说,在限价政策下,开发商的预期市场价格不被获批,导致项目入市时间推迟,房企面临一定回款压力及资金链风险,在此之下,房企可能会主动降价,从而影响明年的业绩和净利润。目前,市场上已有部分项目价格以低于开发商预期价的10%-15%左右入市,这种趋势在今后也会越来越强。
销售势头下滑、错失三四线市场红利、遭遇楼市调控的同时,却又开始激进拿地,众多的蛛丝马迹已明显表露出,想要规模发展的龙湖地产正站在一个全新的十字路口,未来会变得更好,亦或是走向反面,这次危机龙湖地产会如何度过?返回搜狐,查看更多

版权声明:

本网仅为发布的内容提供存储空间,不对发表、转载的内容提供任何形式的保证。凡本网注明“来源:XXX网络”的作品,均转载自其它媒体,著作权归作者所有,商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

我们尊重并感谢每一位作者,均已注明文章来源和作者。如因作品内容、版权或其它问题,请及时与我们联系,联系邮箱:service@qeerd.com,投稿邮箱:tougao@qeerd.com